カテゴリー: ビル・メンテナンス

ロープ1本に命を懸けるーその2 古いビル、マンションの外壁は、経年劣化でクラックが入り、そこから雨水等が侵入し建物内部で雨漏れが発生します。窓枠のコーキングも劣化し、同様に雨漏れします。 外壁の内部で水が溜まり、冬場に凍結して外壁の一部が崩落することもあるのです。そこで外壁塗装の前にクラックの入った部分や窓枠をコーキングし直します。 こちらの業者様はゴンドラより作業効率が良いロープで降下してコーキングする手法です。京都市内近辺には施工業者かおられないので大阪市内から来ていただきました。 真似のできな... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

水中ポンプとは 建物の中に地下を有しているものは、汚水槽、湧水槽、雑排水槽、雨水槽のどれかの排水設備が必ずあります。排水を槽内に一度貯水し、水中ポンプで公共下水や側溝へ揚水して放流します。 消耗品ですから時間が経てば焼き付き等で絶縁不良になり、漏電ブレーカが落ちて槽内が満水になって大騒ぎになります。その時こそ、私たちの出番です。すべての槽の水中ポンプを取替します。 知識があるための作業 槽内にあるものはフロートスイッチ、配管等、すべてのものが取替できます。槽外ではシーケンシャル動力制御盤の改修もすべて... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

ロープ1本に命を懸ける 見ているだけでも緊張する作業です。もとろん弊社ではできませんので協力会社の友人たちにやってもらいます。京都の業者は少ないので大阪の方に依頼することも多いのです。 一見、何の変哲もない窓ガラスに見えますが、タイル目地からアルカリ成分が流出したり、外壁材やコーキング剤が雨水で溶かされ、うろこ状に付着します。一般家庭のお風呂の鏡についているあれです。 少し、古い写真ですが、ご覧ください。 下階に降りてこられるごとに、こちらの緊張も和らぎます。一人窓ガラス2枚分ですから全部で10... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

井水原水槽とは 京都は地下水の宝庫で地下はとてつもなく大きな水瓶があります。京都市内なら何処でも井戸を掘れば井水が出ます。これはやはり京都が盆地である理由が大きいのです。 大きな河川があるのも特徴で良質の砂利があることで雨水が濾過されミネラル豊富な水が汲み上げられます。京都市の北部ほど井水もきれいです。 浄化された公共の浄水より、あえて自然浄化の井水を使用することが多いのです。しかし、井水を直接使用することは最近、なくなりました。 そのため井水をポンプ等で汲み上げたら沈砂や浮遊物を下方にためきれいな水を消... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

排水管の詰まり ビル・メンテナンスで緊急作業多くを占めるのが、排水管の詰まり通管作業です。 トイレ系統の汚水排水管、流し・風呂・手洗いの雑排水管、雨水等の雨水排水管が主なものです。 詰まる箇所ですが、便器のトラップ部(水の溜まっているところ)。タワシや携帯電話、ボールペン、おむつ等があります。便器でなければ、汚水排水管、汚水桝で詰まっています。 汚水、雑排水に限らず排水管は高圧洗浄して通管します。排水管が曲がりくねって高圧洗浄機のホースが入らないときは、専用のワイヤーや詰まり除去薬を使用します。 出来れば... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

給水設備の改修工事 給水設備はその昔、強度面やコスト等から鉄管を使用されていました。鉄管は施工も大変で昔の設備工事屋さんは工事に時間もかかり、大変でした。塩ビ管なら錆びないのですが、鉄管は未だに赤水が出るので問題になります。 地中は鉄管なら錆びますので、防錆と施工が容易な鉛管が使用されていました。今でもまだこの鉛管が、各家庭に残っていますので行政側で助成金を出して塩ビ管に取り換えるように指導されています。 その鉄管は錆びの腐食により漏水しますので、その都度改修工事が必要です。鉄管の内部が動脈硬化のように閉... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

給水ユニットの取替工事 ビル、マンションは公共水道だけでは上階側で水圧、水量が足らなくなるため、貯水槽等を設置します。その昔は消防用水も飲料水の貯水槽と併用していたため、大きな設備が必要でした。 現在は衛生面の問題で飲料水と消火用水は別にしないといけません(消火水槽が必要です)。 その飲料水の貯水槽から高置水槽に揚水するタイプと各室にダイレクトに送水するシステムに二分されます。最近の建物は高置水槽がなくなってきました。 遊離残留塩素を水道管末端まで行き届けさせるのにも有効です(消毒効果があるため)。 下記... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

消防用設備等点検報告制度 ビル・メンテナンス業を行っていくうえで最重要視されるものが、消防用設備等点検報告制度、いわゆる消防点検といわれるものです。 消防用設備等点検報告制度とは下記の建築物の消火設備点検を実施して消防署に届けることです ・特定防火対象物　・・・・・　１年に１回（例）　物品販売店舗、ホテル、病院、飲食店など不特定多数の人が出入りする建物・非特定防火対象物　・・・・・　３年に１回 （例）　工場、事務所、倉庫、共同住宅、学校、駐車場など 消防用設備等点検とは下記のように定期で実施するものです ... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

マンション入居前の改修 テナントビルや賃貸マンションの管理をしています。賃貸契約を解除されて空き部屋が出来てしまいます。借り手が決まっているとすぐに改装工事に入りますが、そうでない場合は、入居が決まってから改修することも多いのです。 クロスの張り替え、エアコンの修理、取り替えや給湯器の修理、取り替えは専門業者に任せますが簡単な改修は下記の写真のように管理している私たち自身で行います。 公団住宅用流し台仕様で取替えます。 敷金、礼金、共益費 不動産業もしていましたからマンション管理は慣れています... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

雨水排水桝とは 一般家庭では、屋根に落ちた雨水はトユを伝い、1階の雨水桝でごみ、土砂等を堰き止め、雨水排水管から側溝へ流れて最終的に近くの川へ放流されるのです。 この雨水桝は定期的に清掃してやらないと排水管が詰まって雨水桝から水が溢れて排水機能が失われます。一般家庭なら、小さなスコップ等で土砂を上げてやる簡単な作業で済むのです。 大きな施設の雨水排水桝 今から説明する分譲マンションは広大な敷地の中に別棟でファミリータイプが3棟分もある。非常に大きな施設です。 以前に雨水排水管が詰まり、敷地が山手にあるので... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

貯水槽清掃作業 今日は老舗の味噌工場で、公営市水道と私設の井水の貯水槽の清掃をしました。 京都は地下水の宝庫で地下にはとてつもなく大きな水がめがあります。 京都の食品工場の多くは人工で浄化された公共の浄水より、あえて自然浄化の井水を使用することが多いのです。 トイレは例外ですが、風呂や手洗いの雑排水であっても水栓(蛇口)から出る井水は塩素消毒しないといけません。 知らない方が、多いのでご注意ください。 貯水槽清掃の規定ですが、簡単に言いますと特定建築物(床面積が2000㎡以上の建物)、それ以下の建物は、有... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

糖尿病の会社経営者 恥ずかしながら二会社を経営しておりますが零細企業なので、人材不足です。一人分の給料を出すとたちまち、赤字転落という厳しい経営状況です。ですから私も休みなく現場に出向いているわけです。 私の周りの関係会社も本当に似たような状況で、バブルがはじけた後、リーマンショックの追い打ちで価格競争が厳しくなり、利益率が下がって経営悪化のワンパターンです。 単価を上げると仕事が飛ぶわけです。 私が行っているビルメンテナンス業は、一度設備投資すると割と長年使える機械類が多いので利益率そのものは高い仕事で... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

辛くてしょうがない夜勤の後は 昨夜から今朝にかけて地下の雑排水槽の水中ポンプが故障して水浸しとのことで水中ポンプの取り替えと地下の清掃を緊急の応援で作業しました。 30代半ば以下の人達ばかりなので、みんなは元気でしたが、59歳の私は寝ていないのと重労働で倒れかけました。 帰宅しても気分が悪く寝付けなかったのですが、経験ない疲労で死ぬんじゃないかなと真剣に思いました。 お昼に起きて出勤したのですが、疲れてはいるのですが、気分がとてもよく、改めて生きてることの幸せを感じて今、このブログを書いています。 昨日の... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア

本日のデータ 何時、緊急作業が入るかわからないので、ゴールデンウィークは自宅でのんびりします。 こういう職種ですから、出かけることは難しいのです。ビル、マンションが、急に断水したり、排水管が詰まっては、営業もしくは生活に支障をきたします。 最悪でもいつも仕事に行っているところは、私達が行かないと信用問題にかかわります。 海外旅行はおろか国内旅行にも行けないのが宿命です。絶対に不可能ですが、豪華客船で世界一周旅行行くことが本当に夢です。 関連記事 真夏に風邪を引いても休めないビル・メンテナンス業 1.ビル・... 「…続きを読む」 | 今すぐシェア